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观点房地产网一线城市北京的大宗交易市场一直火爆。

安石资产在5月份接管中关村钻石大厦(000931,分享)软件园后,这次轮到保险公司来拍一个和谐健康的镜头,交易对价高达90.6亿元——“刷新了疫情后国内大宗交易市场的交易记录。”Dtz说。

戴德梁行是促进SK大厦和谐健康收购的中介服务提供商。该机构认为,上述交易可能成为2021年中国单个项目的最高金额交易。

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该5A级写字楼位于朝阳区建国门外大街,毗邻长安街。作为北京CBD核心区标志性写字楼项目,土地面积7639.8平方米,总建筑面积107600平方米,35层。建筑的石材和航空玻璃垂直排列在顶部,营造出棱角突出、充满商业化和现代化的外观。

SK大厦原是华西集团开发的中央世贸中心。2005年,华西集团以在建工程的形式将项目转让给凯德置地,三年后后者退出。

凯德置地与SK集团的交易于2008年9月完成,SK集团斥资33.4亿元将该建筑纳入囊中,用作集团的中国总部。数据显示,SK HOLDINGS是韩国第三大跨国企业,以能源、化工和信息通信为支柱产业。

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和谐健康将通过收购项目公司完成股权交付。

交易“内幕”

“这笔交易实际上已经推动了一段时间,因为大宗贸易谈判的周期相对较长。”戴德梁行中国资本市场部副总经理兼北方资本市场部主管刘兵告诉视点房地产新媒体。

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据知情人士透露,上述交易早在去年下半年就开始推进。

根据和谐号健康自愿披露的公告,与SK集团达成交易,获得北京新金城房地产管理有限公司100%股权,北京新金城持有的SK大厦也随之转让。根据来自企业调查的信息,北京新金城已完成工商信息变更。

90.6亿元的对价,意味着该楼盘13年升值57.2亿元,约1.7倍。

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事实上,自2010年放开限制以来,办公楼一直是保险基金密切关注的资产。当年,中国平安(601318)斥资7.18亿元收购成都中汇广场,成为房地产保险投资自由化的标志性事件。此前,保险公司通过“自用办公室”的名义,从2006年开始大量购买写字楼。

"房地产是一种必须为保险基金配置的资产类别."刘兵表示,除了股票和债券,中外保险公司都会对部分房地产资产进行资金配置,这也符合中国银监会对保险公司的要求。

公告称,此次和谐健康收购的资金全部由传统保险账户出资,来自保险责任准备金。

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保险责任准备金是指保险公司为了承担未到期的负债和处理未决赔款而从保费收入中留出的一种资本准备金,在报表中反映在保险公司的负债中,因此保险公司会相应持有相当于保险责任准备金的资产作为后盾。

更一般地说,由于这种长期债务的存在,保险公司通常不想过快地从海外投资中提取现金。因此,持有股票的房地产项目是一个不错的选择,尤其是北京等一线城市的商业地产。

"北京的核心资产,尤其是办公资产,非常稀缺."如上所述,SK大厦位于长安街。从各种意义上来说,“任何企业都可以在C的边缘挂上自己的logo

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“北京市场长期以来一直是投资者关注的焦点,大规模交易连续三年突破500亿。”戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部负责人叶也透露,今年上半年戴德梁行资本市场部促成的营业额已超过100亿。

此外,世邦魏理仕(CB Richard Ellis)发布的报告显示,2021年第一季度,北京有10笔大额交易,交易总额达到209.1亿元。期间,北京写字楼空置率环比下降0.4个百分点,至17.5%,为2018年第二季度以来首次下降。该机构表示,当地办公市场存在“强劲需求”。

从宏观角度看,中国一线城市的商业房地产资产越来越受到全球投资者的青睐。中国的经济增长是世界上最好的。此外,考虑到全球货币的过度发展,加强房地产等实物资产的配置是投资者保值的重要手段。

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“因为去年疫情,大家的投资行为其实都被耽误了。”刘兵提到,目前市场上所有买家都很活跃,无论是外资机构、保险公司还是自用企业,都很活跃。

“去年我没有太多时间去看新项目。今年(投资人)都回来了,中国疫情恢复的很好。”

他认为,目前确实是大宗交易的好时机,因为经过去年的磨合,业主的期望并没有那么高,也不会专门要求超过市场普遍预期的价格。

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另一方面,我国保险业保费收入规模正以极快的速度增长,相应的资产管理和资产配置需求也在增长。

“事实上,在过去,保险公司的房地产投资速度赶不上资产管理规模的增长速度。”

全球最大的保险和资产管理集团之一安联集团(Allianz Group)上个月发布了《2021年安联全球保险业发展报告》,表明中国已成为全球少数几个保费实现正增长的市场之一。

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因此,我们看到保险基金已经成为国内基金市场上最大的机构投资者和股票

票市场第二大机构投资者、债券市场第三大机构投资者。

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